Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung?
Der Standort einer Pflegeeinrichtung wird vor Baugenehmigung einer genauen Analyse unterzogen. So wird in Absprache mit den Sozialversicherungträgern der Bedarf ermittelt und in Folge die Entscheidung und Genehmigung für den Standort erteilt. Die Nachfrage ist somit für die Pflegeplätze dauerhaft gesichert. Bei der Eigentumswohnung steht der Investor vor den Fragen: Standort, Mietpreis, Nachfrage und Verwaltung. Bei Pflegeimmobilien sind diese Fragen alle perfekt gelöst.
Die hohe Mieteinnahme Ihrer Pflegeimmobilie ist durch den langjährigen Pachtvertrag mit dem Betreiber gesichert. In der Regel erzielen Sie eine Mietrendite von über 5% p.a. Bei einer Neubau-ETW liegt die Rendite etwa zwischen 2.5-4% p.a. Wichtig zu erwähnen ist allerdings das erhöhte Mietausfallrisiko der ETW und das Standortrisiko. Die Pflegeimmobilie gewährleistet somit eine höhere Rendite bei geringerem Risiko.
Die Kaufpreise beider Anlageformen unterscheiden sich Bauart- und Nutzungsbedingt. Pflegeeinrichtungen müssen andere Nutzungskriterien erfüllen als die ETW. Höhere Kosten fallen durch spezielle Sicherheitstechniken, Bäder und Einrichtung der Appartements an. Die Preise sind somit nicht direkt vergleichbar. Bei der ETW entfallen diese Ausstattungsmerkmale und der Preis ist dem Standort entsprechend hoch.
Der Kauf einer Pflegeimmobilie minimiert die klassischen Risiken gegenüber dem Erwerb einer ETW enorm. Pflegeimmobilien werden gesamt direkt an den Betreiber verpachtet. Dessen Bonität wird im Vorfeld genauestens geprüft. Klassische Risiken der ETW wie z.B.: Mietausfall, Minderung, Zwangsräumung etc bestehen somit nicht. Zusätzliche Kosten für Mietersuche und Instandhaltung fallen bei der Pflegeimmobilien ebenfalls nicht an. Die Verwaltung der ETW ist somit gegenüber der Pflegeimmobilie sehr zeit- und kostenintensiv.
Die sichere Mieteinnahme der Pflegeimmobilie wird auch durch den professionellen Aufbau der Mietverträge gewährleistet. Hier ist in der Regel eine Indexierung der Miete alle 5 jahre in Abhängigkeit der Inflation vereinbart. Durch steigende Mieteinnahme erhöht sich auch der Wert Ihrer Pflegeimmobilie. Auch die Instandhaltung der Pflegeeinrichtung durch den Betreiber wird hier verbindlich vereinbart. Die Mieteinnahme der ETW wird bestimmt durch Ihr Verhandlungsgeschick und die Nachfrage am Objektstandort. Die strengen Regelungen des Mietrecht erschweren die vorteilhafte Gestaltung des Mietvertrages. Die Instandhaltungskosten trägt bei der ETW in aller Regel der Eigentümer.
Der Investor kann sowohl für die Pflegeimmobilie als auch die ETW eine Abschreibung von 2% p.a auf den Gebäudewert geltend machen. Aktuell können beide Objektarten nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Der zu erzielende Verkaufspreis wird stark durch die Miethöhe und deren Sicherheit der Mieterzielung bestimmt. Hier bietet die Pflegeimmobilie deutliche Vorteile durch die Indexierung der Miethöhe und die langfristige Mietdauer durch den bonitätsstarken Betreiber.